Comment résilier un bail ?
Tout locataire d’un logement utilisé comme résidence principale peut donner congé et quitter son logement à tout moment, sous réserve de respecter les formalités et le délai de préavis applicables. Les règles diffèrent selon qu’il s’agit d’un logement vide, d’un logement meublé ou d’un local commercial.
Découvrez le type de courrier à adresser à votre propriétaire et les règles à respecter pour résilier votre bail.
Quelles sont les conditions pour résilier un bail locatif ?
Le locataire d’un logement vide utilisé comme résidence principale doit normalement respecter un délai de préavis de trois mois. Pendant ce délai, le loyer et les charges restent dus, même si le locataire quitte le logement plus tôt. Cette obligation prend fin si un nouveau locataire occupe le logement avant le terme du préavis avec l’accord du bailleur.
Le préavis peut être réduit à un mois dans les situations prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment lorsque le locataire :
- Obtient son premier emploi
- Perd son emploi
- Obtient un nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi
- Fait l’objet d’une mutation professionnelle
- Se voit attribuer un logement social
- Bénéficie du RSA ou de l’allocation aux adultes handicapés
- Doit changer de domicile en raison de son état de santé, constaté par un certificat médical
- Habite un logement situé en zone tendue
- Bénéficie d’une ordonnance de protection ou se trouve dans certaines situations de violences au sein du couple
Pour bénéficier du délai réduit, le locataire doit indiquer le motif invoqué dans son congé et joindre un justificatif au moment de son envoi. À défaut, le préavis reste de trois mois. Pour un logement situé en zone tendue, aucun document justificatif n’est exigé, mais le locataire doit invoquer ce motif dans sa lettre.
Dans une location meublée utilisée comme résidence principale, le délai de préavis est toujours d’un mois. Le locataire n’a pas à justifier son départ.
Le congé peut être notifié au propriétaire ou à l’agence immobilière de trois manières :
- Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
- Par acte de commissaire de justice
- Par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le préavis commence le jour de la réception effective de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. La date d’envoi de la lettre ne fait donc pas débuter le préavis.
Si tous les titulaires du bail souhaitent quitter le logement, ils doivent signer ensemble le congé ou envoyer chacun leur propre courrier. Lorsqu’un seul cotitulaire donne congé, le bail peut se poursuivre avec les autres titulaires.
Un simple e-mail, un SMS ou une annonce verbale ne constitue pas un congé valable. Une lettre recommandée électronique peut toutefois être utilisée dans certaines conditions, notamment avec l’accord préalable du destinataire lorsque celui-ci est un particulier.
Le modèle de lettre de résiliation d’un bail locatif
La lettre de résiliation du bail doit notamment comporter les coordonnées du locataire et du bailleur, l’adresse du logement concerné, la volonté claire de donner congé et la date de départ envisagée.
Lorsque le locataire demande un préavis réduit, la lettre doit également préciser le motif invoqué et être accompagnée du justificatif nécessaire. Il est ensuite possible de proposer une date pour effectuer l’état des lieux de sortie et la remise des clés.
Comment résilier un bail commercial ?
Le bail commercial est en principe conclu pour une durée minimale de neuf ans. Conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce, le locataire peut généralement donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit après trois, six ou neuf ans.
Le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance triennale, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Certaines catégories de baux ou certaines clauses autorisées par la loi peuvent toutefois écarter cette faculté de résiliation triennale. Il est donc important de vérifier le contrat avant d’envoyer le congé.
Le modèle de lettre de résiliation d’un bail commercial
La lettre de résiliation du bail commercial doit comporter les coordonnées du locataire et du bailleur, l’adresse du local, la date de prise d’effet du bail et l’échéance triennale à laquelle le congé doit prendre effet.
Le locataire peut également proposer une date distincte pour effectuer l’état des lieux de sortie et remettre les clés. La lettre doit être envoyée suffisamment tôt pour respecter le préavis minimal de six mois.
Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail en zone tendue ?
Le locataire d’un logement vide utilisé comme résidence principale et situé en zone tendue peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois.
La liste des communes concernées ayant évolué, le plus sûr est d’utiliser le simulateur officiel permettant de vérifier si le logement se trouve en zone tendue.
Pour bénéficier du préavis réduit, le locataire doit préciser dans sa lettre que le logement est situé en zone tendue et indiquer qu’il souhaite bénéficier du délai d’un mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Y a-t-il d’autres motifs permettant un préavis d’un mois ?
Pour un logement vide situé hors zone tendue, le délai ne peut être réduit à un mois que dans l’une des situations prévues par la loi, notamment la perte d’emploi, la mutation professionnelle, l’obtention d’un premier emploi, certaines raisons de santé ou l’attribution d’un logement social.
À défaut de motif légal correctement indiqué et justifié, le délai de préavis reste de trois mois.
Résiliation de bail sans préavis : comment ça marche ?
Le départ sans préavis n’est possible que dans des situations exceptionnelles, notamment lorsque le logement est en péril ou insalubre au point de ne plus permettre une occupation normale.
La présence d’humidité, une panne ou une installation défectueuse ne permet pas automatiquement de quitter le logement sans préavis. Le locataire doit avoir préalablement informé le propriétaire des désordres constatés et effectué les démarches nécessaires pour lui demander de réaliser les travaux. Il doit conserver les preuves de la gravité de la situation et de ses démarches.
Le loyer reste dû jusqu’au départ effectif du locataire et à la restitution des clés. En cas de contestation sur la possibilité de partir sans préavis, le litige peut être tranché par le juge.
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